Prima casă – doar vis sau şi realitate? Ce ar putea face sau trebuie să facă statul ca tinerii să aibă şansa unei locuinţe? Ce este necesar ca povară financiară pentru această primă locuinţă să fie suportabilă? Răspunsuri şi recomandări în acest sens de la economistul Sergiu Gaibu, expert asociat Centrului Analitic Independent Expert-Grup.
Europa Liberă: V-aţi intitulat o analiză, dle Gaibu „Cum transformăm programul „Prima casă” din vis în realitate”. Sunt mulţi care ar spune, mai degrabă, din eşec răsunător până acum în posibilitate reală. Mai este loc de vis în această privinţă?
Sergiu Gaibu: „Este posibil dacă s-ar aplica instrumente mai puţin tradiţionale. În cadrul studiului am indicat cazul României, unde acest produs a devenit de succes atunci când a fost posibilă scăderea dobânzii sub 5%. La momentul actual, în România, Prima Casă se acordă cu o dobânda de aproximativ 2,9% - este ROBORUL (piața interbancară românească de 0,8 -0,9%) plus 2 procente. De ce este atât de important? Pentru dacă e să luăm creditele de consum dobânda nu este atât de semnificativă. Ponderea dobânzii în achitarea totală este relativ mică şi chiar dacă ar fi şi mai mare nu ar lovi atât de mult peste buzunarul clientului.
În cazul creditelor ipotecare sau celor investiționale pe termen lung dobândă este critică în ce privește povara financiară care se așază pe consumator. În acest caz, dacă dobânda ar fi de 15% la același credit sau de 5%, atunci ar scădea în jumătate povara lunară pe care ar trebui să achite o familie pentru casa pe care vrea să o achiziționeze. Ceea ce înseamnă că îngustează extrem de mult accesibilitatea unui astfel de program.”
Europa Liberă: Aţi scris că dobânda trebuie să fie de cel mult 5%. Dar, repetând întrebarea pe care chiar Dvs. o formulaţi, „cum am putea obține o dobândă de 5% fără cost pentru guvern și care ar fi mecanismul de asigurare a resurselor financiare la un astfel de cost”?
Sergiu Gaibu: „Ar putea fi aplicat un mecanism mai puţin tradiţional. Anume din acest motiv am indicat în studiu faptul că şi alte ţări dezvoltate, cum ar fi Japonia, SUA şi, mai recent, UE, au acceptat instrumente financiare netradiţionale pentru politica monetară prin care, de fapt, este finanţat direct guvernul. Aceste mecanisme permit o relansare economică. Anume din acest motiv s-a recunoscut că SUA s-a recuperat mai repede decât UE pentru că au aplicat instrumente inovative.
În cazul Moldovei nu putem aplica acelaşi instrument. Acesta poate fi însă adaptat, modificat într-o formă indicată şi în studiu. Printr-o guvernanţă bună pentru accesarea unor credite mai ieftine din partea BNM se poate de asigurat un risc redus de furt a acestor bani, în acelaşi timp un cost zero pentru guvern şi o dobândă bună de 5% pentru clienţi. În studiu sunt indicate toate nuanțele, condiţiile prin care se execută aceste linii de creditare şi schematic este reprezentat modul de administrare ai acestor bani. ”
Europa Liberă: În Moldova, mai exact în municipiul Chişinău a existat o încercare de a pune pe roate un asemenea proiect – Prima Casă. De ce pare să fi eşuat acest proiect? Unde a greşit municipalitatea?
Sergiu Gaibu: „Au fost câteva tentative. O primă tentativă într-adevăr reprezenta un produs financiar, dar a fost de durată mai redusă fiindcă o perioadă dobânda era mai pozitivă pentru economia naţională, dobânzile erau la minimum. Prin urmare, proiectul era mai accesibil, dar oricum accesul populaţiei era foarte redus fiindcă dobânzile erau totuşi comerciale şi erau în jur de 10%.
După ce s-a finalizat acest proiect, Primăria a confundat un proiect de Prima Casă, un proiect de finanţare cu unul de construcţie. Toţi cunosc că era un proiect pe strada Ghioceilor, dar Prima Casă nu este nicidecum un proiect de construcţie. Acestea sunt tot timpul foarte limitate şi până la urmă nu era atât de ieftin comparativ cu piaţa. Oricare proiect Prima Casă care va avea o dobândă comercială cum este acum în Republica Moldova este sortit eşecului fiindcă puţini oameni vor avea capacitatea de a accesa astfel de credite. Condiţia cheie este să fie redusă această dobândă până la un nivel de cel mult 5% ca să fie cu succes şi la nivel naţional.”
Europa Liberă: Toate încercările de până acum s-au terminat cu constatarea refren că este necesară „continuarea consultărilor”. Totuşi ce este mai mult în acest blocaj - constrângere financiară, problemele de ordin financiar ale ţării, în general, sau lipsă de voinţă şi de creativitate în această chestiune a autorităţilor, a celora care trebuie să elaboreze şi să aplice politici în acest sens?
Sergiu Gaibu: „Dacă e să aplicăm mecanismele clasice, atunci într-adevăr problema financiară, adică lipsa resurselor în economie devine o problemă. Prin acel mecanism pe care îl propun în cadrul studiul e posibil să fie făcută emisie de bani. A fost posibilă acea emisie de 13 de miliarde acordată în aer, neacoperită de o valoare adăugată, care a provocat şi o distorsionare a situaţiei macroeconomice.
Mecanismul pe care îl propunem noi este ca să fie făcută o emisie din partea BNM la un preţ redus. Propunem şi mecanism de control al acestor fonduri, eliberate anume prin instituţiile comerciale astfel încât să nu fie posibil interesul personal. Prin urmare, aceste fonduri vor fi direcţionate către domeniul Prima Casă care este considerat un motor al economiei cu o valoare adăugată internă mare şi nu va provoca distorsiuni macroeconomice. În schimb, va crea valoare adăugată, va crea condiţii mult mai bune pentru societate. Cei care nu au o locuinţă vor avea posibilitate să o acceseze.
Deci, din toate punctele de vedere, va fi un avantaj pentru toate instituţiile şi pentru guvern şi pentru BNM, care va îmbunătăți calitatea portofoliul de credite la sistemul bancar, dar şi pentru populație.”
Europa Liberă: Cât de mult diferă posibilităţile de a-ţi dobândi prima casă în funcţie de regiune, de urban, rural?
Sergiu Gaibu: „Prin acest proiect distribuţia de bani va fi făcută prin băncile comerciale care au reţea în toată republica. Respectiv, va putea accesa orice persoană care poate să meargă la o banca. Având o dobândă joasă, veniturile necesare pentru acoperirea cheltuielilor sunt semnificativ mai reduse faţă de creditele comerciale. Pentru acoperirea unui credit comercial de circa 400 de mii de lei (aproximativ 20 de mii de euro) ar fi nevoie de circa 6 mii de lei pe lună. La o dobânda de 5 la sută această suma coboară la mai puţin de 3 mii de lei, ceea ce este destul de accesibil pentru populaţie.”
Europa Liberă: Unde problema e mai acută în oraşe sau la sate? Există diferenţă de abordare în acest sens?
Sergiu Gaibu: „Nu există nici o diferenţă. Nici un program în ţările dezvoltate nu face diferenţa între omul de la sat sau omul de la oraş. De obicei, aceste programe referă nu doar la apartamente sau procurarea unei locuinţe, ci şi construcția acesteia. Acest lucru ar trebui să fie accesibil pentru toate păturile sociale. Din acest motiv şi este un mecanism universal şi la nivel naţional pentru ridicarea nivelului social al populaţiei.”
Europa Liberă: Ce povară financiară lunară ar fi acceptabilă sau de suportat pentru o familie tânără dacă ne referim la venitul net cumulativ al soţului şi soţiei?
Sergiu Gaibu: „Am făcut o mică analiză şi comparaţie în raport cu salariu mediu, care este acum de circa cinci mii şi ceva de lei. Venitul lunar cumulativ al unei familii tinere în care ambii soţi sunt în forţă şi pot lucra ar putea fi în mediu circa zece mii de lei. E valabil pentru cel puţin jumătate din populaţia ţării. Accesarea unui credit, răscumpărarea căruia să varieze între 3 şi 5 mii de lei lunar ar fi accesibil. În acest caz, marea majoritate a familiilor în care ambii soţi muncesc ar putea să-şi permită un astfel de credit şi să substituie plata chiriei pentru un apartament, cu plata pentru un bun care va deveni a lor. Este net superior din punct de vedere al avantajului social.”
![În martie 2023, Republica Moldova a obținut dreptul de a exporta carnea procesată de pasăre și ouă de consum ]n UE.](https://gdb.rferl.org/023DC744-7582-4151-B3F1-BD561B99B808_w100_r1.jpg)
![În martie 2023, Republica Moldova a obținut dreptul de a exporta carnea procesată de pasăre și ouă de consum ]n UE.](https://gdb.rferl.org/023DC744-7582-4151-B3F1-BD561B99B808_w66_r1.jpg)
