De ce sute de oamenii care au investit, în condiţii aparent legale şi sigure, un pumn de bani în construcţia unei locuinţe ajung nici să se bucure de apartamentul dorit şi plătit, nici să-şi mai recupereze banii? Şi ce soluţii există pentru asemenea situaţii? De ce nu există până acum?
Vom discuta cu avocata Zinaida Guţu, autoarea unui studiu privind „Riscurile investiţiilor în construcţia spaţiului locativ”, studiu realizat sub auspiciile organizaţiei Transparency International - Moldova.
Europa Liberă: Aşadar, sunt sute sau poate chiar mii mai degrabă de cetăţeni care au investit, fiecare, zeci de mii de euro în construcţia unei locuinţe şi care îşi caută - de cele mai multe ori zadarnic - dreptate încercând ori să-şi recupereze banii, ori să obţină locuinţa plătită de la companiile care ori i-au escrocat, ori au falimentat din pricini care tot a escrocherie amintesc deseori. Mai întâi, pe scurt, de ce se întâmplă acest lucru în cele mai sensibile puncte?
Zinaida Guţu: „Concluzia finală a studiului este că nu avem un cadru legal adecvat. Pentru că atunci când un cadru legal există și nu se respectă – avem probleme, iar lipsa unui cadru legal adecvat generează probleme în progrese geometrice. Asta deja este părerea mea.
Nu există reguli de joc pe această piață - asta este concluzia noastră. Voi recurge şi la comparația unui jurist mare din Statele Unite, care a comparat cadrul legal cu regulile de circulație - dacă am admite pentru un moment că nu există semafoare, agenți de circulație, reguli care ghidează sute de mașini care circulă în toate direcțiile, ce s-ar întâmpla? Aceasta este situația când pe o piață nu există reguli de joc.”
Europa Liberă: Dar un domeniu atât tumultos, bănos ca acel al construcțiilor și să nu existe o asemenea lege? Înțeleg că chiar nu există nicio lege. Unii ar zice că seamănă conspirație. Condiții ideale create premeditat.
Zinaida Guţu: „Condițiile au fost create. Ele s-au creat în virtutea absenței de reacție - deci asta este o situație. Dar trebuie să constatăm acest lucru că nu avem o legislație adecvată. Și am făcut-o, iar primul simptom care ne arată acest lucru este aceste circa 15 companii care le-am numărat noi, care sunt în faliment din anul 2010 și care până acum - asta înseamnă ani de procese, ani de judecată, sute de oameni care nu știu când se va termina acest calvar.”
Europa Liberă: La ce se reduce în situaţia de acum rolul statului în privinţa soluţionării unor asemenea probleme, ca să nu spunem cazuri de jaf şi cum se prezintă statul moldovenesc în comparaţie cu altele sub acest aspect?
Zinaida Guţu: „Aceste concluzii referitor la faptul că nu avem un cadru legal adecvat le-am făcut tocmai prin acest element de comparare cu alte state. Ceea ce miră foarte mult este faptul că foștii noștri vecini din Uniunea Sovietică - rușii care s-au confruntat cu asemenea problemă mult mai înainte decât noi, ceea ce ne face să credem că de fapt s-au inspirat de acolo cei care au vrut să câștige bani peste noapte pe baza nefericii unor oameni, ei au adoptat legi.
Prin anul 2000 la ei a avut loc manifestații în stradă, țin minte foarte bine reportajele tv pe acest subiect, și în anul 2004 a fost adoptată o lege specială care reglementează activitatea companiilor de construcție ce antrenează investițiile oamenilor. Asemenea lege există și în Kazahstan.
Avem şi experiența europeană. În toate statele este foarte bine reglementat acest sector - vorbim de Franța, Olanda, Belgia, Polonia unde oamenii au soluționat această problemă, au adoptat cadrul legal transparent, clar, previzibil pentru relațiile dintre comerciant și cetățeni care sunt niște neprofesioniști și urmează a fi tratați ca și consumatori și protejați în mod corespunzător.”
Europa Liberă: Și la noi cine ar trebui să elaboreze un astfel de act normativ?
Zinaida Guţu: „Cum vedem noi, în primul rând, având aceste companii în faliment, avem nevoie de o revizuire urgentă a legii cu privire la insolvabilitate. Astfel încât să fie ușurată trecerea acestor procese și să fie clară situația acestor cetățeni în raport cu debitorii din aceste foste companii și băncile care tot pretind în multe cazuri la aceste spații care au fost construite și din banii cetățenilor și rezultă că și din banii băncilor. Ulterior e nevoie de o lege specială. Deja de fapt s-a făcut o primă mică încercare de a invita la discuții instituțiile interesate și de fapt Ministerul Dezvoltării Regionale și Construcțiilor și-a manifestat interesul și s-a arătat disponibil susținând că ar trebui elaborată o asemenea lege. La nivel instituțional vedem de asemenea o claritate referitor la instituția care este responsabilă și oamenii să cunoască unde să scrie o cerere și să anunțe imediat în cazul în care se confruntă cu astfel de situație.”
Europa Liberă: Acum, însă, legislația nu prevede intervenția instituțiilor statului în procesele de insolvabilitate, nu? Adică dacă o companie anunță pe bune sau în mod artificial o incapacitate de plată, omul rămâne dezarmat în fața acestei situații?
Zinaida Guţu: „Exact. Aceasta este experiența pe care am văzut-o și unul din elementele care ar putea fi preluate și ar trebui preluate, asta este că în procese de insolvențe, în asemenea cazuri trebuie să participe în mod obligatoriu instituția statului. Aceasta ar putea fi Ministerul sau Inspecția de Stat în Construcții, pentru că așa ne-au indicat cei de la Ministerul Economiei că acestea ar fi instituțiile responsabile de acest sector. În acest caz, următorul lucru ar fi ca acești cetățeni să aibă un cuvânt de spus în procesul de insolvabilitate. Am văzut în Rusia, dar şi în Polonia că s-a schimbat legislația cu privire la insolvență, în sensul că cetățenii şi investitorii să discute, să participe, să nu fie sporadic luați doar unul, doi și ceilalți lăsaţi fiecare cu problema lor.”
Europa Liberă: Cum se pierd acești bani ai cetățenilor și ai băncilor? Înțelegem în felul următor – compania ia banii de la cetățeni şi, fiind proprietară a blocului încă neconstruit încă, dă în gaj blocul neconstruit la bancă, ia bani și de la bancă și după asta ce se întâmplă cu banii?
Zinaida Guţu: „Exact astfel se întâmplă. Eu consider o eroare gravă existenţa acestui drept de proprietate a companiei asupra imobilului neconstruit încă. Pentru că odată fiind procesul de construire pornit din banii cetățenilor, aceasta înregistrare urmează a fi efectuată în primul rând în numele cetățenilor care au investit pentru locuințele în starea în care sunt ele, nefinisate, dacă ele pot fi înregistrate în această stare. Asta înseamnă lipsă de reglementări.
Ar trebuie să fie prevăzut, spre exemplu, că atunci când compania vrea să construiască, ea să fie obligată să aibă un capital propriu, dacă contractează credite bancare, în ce condiții le contractează? După asta, sunt mai multe pârghii care în principiu ar împiedica compania să obțină tot prețul apartamentului când el deține doar autorizația de construcție și nu a făcut nimic și este la temelie încă.”
Europa Liberă: Există companii care nu au niciun ban pe cont când încep construcția unui bloc?
Zinaida Guţu: „Bănuiesc că da. La noi, pentru înființarea unui SRL este nevoie doar de 5400 lei ca capitalul statutar și după asta nu avem prevederi. Da, eu bănuiesc că totuși fără bani se poate începe construcția unui bloc.”
Europa Liberă: Revenind la întrebare – banii până la urmă, ce, se fură?
Zinaida Guţu: „Probabil. Dacă avem foarte multe date statistice, ne-a informat Procuratura și Ministerul de Interne că s-au pornit zeci de dosare - șaptezeci și ceva - din ele treizeci și șapte s-au dus în instanță, dar nu am văzut rezultate.”
Europa Liberă: Tot pățitul e priceput, cum s-ar spune. Dar este oare în cazul acesta, ce mai au de făcut acei care s-au trezit cu buza umflată? Ori că din motiv că au fost escrocați, ori că această companie a falimentat din proastă inspirații?
Zinaida Guţu: „Ei, dacă sunt în faliment, nu pot decât să se conformeze regulilor. Acolo este o procedură foarte bine reglementată, rigidă, în care dacă nu te conformezi, ai pierdut, sau ești scos din cursă, sau nu ai acel drept, dar ai alt drept. Deci este o necesitate de a reacționa foarte prompt și profesionist - adică ei fără o asistență calificată nu se descurcă. Dar inclusiv în această analiză Am spus că este foarte dificil să abordezi o tactică anume, cum e mai bine? Foarte mulți oameni, cum am relatat în studiu, au crezut că este bine conform legii să rezilieze contractul, să-și obțină banii pe hârtie, după care să înțeleagă că aceasta nu este cea mai bună soluție, pentru că el stă la coada creditorilor și, dacă mai rămâne ceva, poate ar primi banii, dar asta este practic imposibil.”
Europa Liberă: Dvs. sugerați, de fapt, o situație absolut dramatică: că chiar și atunci când omul are câștig de cauză în instanță, obține toate actele necesare ca să-și restituie banii, totuna rămâne doar cu hârtia, cu decizia în mână și cu banii nu se știe când obținuți, pentru că e ultimul la coadă în acest sens…
Zinaida Guţu: „Da. E o situație dramatică pe care o urmăresc de mai multă vreme. În unul din cazuri, de exemplu, încă din anul 2011, am pornit un proces de insolvență în privința unei companii, acesta având mai multe proiecte de construcții în derulare, unele mai finisate, altele nici la nivelul zero. Și iată în această situație, cei care erau cu un grad mai avansat au reușit să obțină într-un fel apartamentele lor. Și când sunt ale lor, ale cetățenilor și ale altor subiecți care au pretins la apartamente, acum cu propriile puteri au pus acoperișul, acum strâng bani de la fiecare, încă în plus, în cazul studiat de mine este vorba de 100 euro pentru fiecare m2, ca să pună ferestre și tot așa, iată, de trei ani ei încearcă să-și finalizeze un bloc de patru, cinci, șase etaje.”
Europa Liberă: Dacă v-ați adresa cetățeanului care nu are spațiu locativ și ar vrea poate să intre într-o aventură de asta, ce i-ați recomanda? Din câte înțeleg eu, singurul lucru ce se poate recomanda ar fi să analizeze el personal reputația companiei și să găsească una cu o reputație mai bună?
Zinaida Guţu: „Eu aș spune așa - dacă vedeți că deja e aproape gata casa, atunci dați banii și procurați apartamentul. În caz contrar nimeni nu vă garantează nimic la momentul actual.”
Europa Liberă: Şi ce reglementări sau garanții ar trebui adoptate?
Zinaida Guţu: „Condițiile în care companiile ar putea să intre pe piață, condițiile în care pot face reclamă la produs - adică la faptul că ei vând apartamente (este o mare eroare să i se permită această publicitate de aşa o manieră - ei nu vând apartamentul, apartamentul de fapt încă nu există la etapa publicității, compania practic invită la coparticipare pentru investiții pentru construirea acestor apartamente împreună).
Ar trebuie abordată practica altor state în care, spre exemplu, această finanțare a cetățeanului să fie posibilă pe etape, adică pe măsura derulării construcțiilor. O altă variantă ar fi ca să fie posibilă doar rezervarea apartamentului, cu plata unui depozit mic, simbolic într-un fel, o parte doar, 5% de la costul apartamentului, după care la finalizarea construcției să fie făcute toate achitările. Există prevederi referitoare la asigurarea de către antreprenor al acestei afaceri și a răspunderii lui în caz de faliment față de cetățeni. Și evident, participarea unei instituții a statului în procese în cazul în care se ajunge la faliment, astfel încât din numele statului să protejeze cineva consumatorii, aceștia și sunt cetățenii noștri care investesc în construcții.”
